Spese relative ai “balconi in aggetto”, in particolare la ripartizione delle spese inerenti alla soletta tra i proprietari dei due piani l’un l’altro sovrastanti
Le questioni condominiali costituiscono spesso oggetto di controversie.
Un tema che ha molto interessato la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, è quello relativo alla natura dei balconi, in specie “in aggetto” (ovvero sporgenti dalla facciata del condominio) e, conseguentemente, quello delle facoltà dei proprietari dei due piani l’un l’altro sovrastanti.
Innanzitutto, la giurisprudenza, anche di legittimità, è arrivata ad affermare “…ritiene il collegio, in conformità con la giurisprudenza di questa corte, ormai costante sul punto (v. tra le ultime sentt. 14576/04) che l'art. 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, nè di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio), NON possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (v. Cass. civ., II sez, 17.07.2007, n.15913).
Conseguentemente, “il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore, NON può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante” (v. Cass. civ., II sez, 17.07.2007, n.15913).
In termini si pone anche una pronuncia meno recente di legittimità (Cass. civ., sez. II, 24.12.1994, n. 11155) che afferma che il criterio di ripartizione delle spese di restauro dei balconi di un edificio condominiale aggettanti non va desunto dall'art. 1125 c.c., in quanto questi balconi, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante. In particolare, “ll balcone aggettante, infatti, pur costituendo normalmente il prolungamento della soletta, non ha mai, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di merito, funzione di sostegno del piano sovrastante, e se, di regola, nel caso di balconi posti su ciascun piano, può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, e quindi non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani”.
Conseguentemente, se il proprietario dell’alloggio al piano superiore viene a conoscenza del fatto che il proprietario del piano inferiore vuole agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, ove non voglia, deve manifestare espressamente il proprio dissenso. In questo modo, il proprietario del piano sottostante non sarà legittimato ad agganciare le tende e qualsiasi conseguenza della propria condotta sarà riconducibile solo a sé.